VvE controleren bij een appartement kopen: waar moet je op letten?

Wat is een VvE?

Als je in een appartement gaat wonen, word je automatisch lid van de Vereniging van Eigenaars. Je bent als eigenaar van je appartement volgens de wet verplicht om lid te worden zolang je daar woont.

Je betaalt maandelijks of per kwartaal een bedrag aan de VvE. Dit is om reserves op te bouwen mocht er groot onderhoud nodig zijn. Ook vergadert de VvE minimaal één keer per jaar om bijvoorbeeld te overleggen over onderhoud. Let op: de bijdrage die je aan de VvE betaalt, ook wel servicekosten genoemd, staat los van je eigen hypotheekkosten.

Bij het kopen van een appartement is de staat van de VvE dus heel belangrijk, want het gaat om je eigen portemonnee.

Hoogte van de maandelijkse VvE-bijdrage

De eigen bijdrage wordt ook gebruikt voor het bijhouden van een jaarrekening, schoonmaken en verzekeringen. De verdeling van die eigen bijdrage staat in de splitsingsakte. Dit is een door de notaris opgestelde akte waarin staat welke appartementsrechten er zijn en hoe groot ieder aandeel is. Iedere appartementseigenaar betaalt de VvE-bijdrage naar rato.

Wat is dan de hoogte van die VvE-bijdrage? Dat verschilt per appartementencomplex. Als je een lage bijdrage betaalt, hoeft dit niet positief te zijn. Het zou kunnen dat de VvE geen potje heeft voor onderhoudskosten. Als er dan iets gebeurt, betaal je een enorm bedrag. Een gezonde VvE zorgt ervoor dat er voldoende geld is, mocht er onderhoud nodig zijn.

Bij het kopen van een woning maak je een berekening van de maandelijkse financiële woonlasten. Hier hoort ook de VvE-bijdrage bij. Let voor het kopen van je appartement op de volgende dingen:

• Hoe hoog de maandelijkse bijdrage is
• Welke kosten er zijn inbegrepen
• Wanneer de bijdrage voor het laatst is verhoogd
• Of er toekomstige verhogingen zijn aangekondigd
• De verhouding tussen de bijdrage en het geplande onderhoud

Het is dus goed om een gezonde VvE te herkennen voordat je een appartement koopt. Een VvE die slecht beheerd wordt, kan op de lange termijn heel nadelig voor je zijn.

Heeft de VvE voldoende reservefonds?

Het reservefonds is bedoeld voor groot onderhoud. Denk aan een nieuwe lift of het vervangen van het dak. Die werkzaamheden kunnen al snel in de papieren lopen. Het is dus belangrijk om een gezonde VvE te hebben.

Daarbij zegt een hoog saldo van het reservefonds niet alles. Hoeveel geld er gereserveerd wordt, staat vaak in het meerjarenonderhoudsplan. Is dat plan er niet? Dan dient er jaarlijks minimaal een half procent van de herbouwwaarde van het gebouw gereserveerd te worden.

Daarom ben je verstandig als je de verhouding tussen de VvE-bijdrage en het geplande onderhoud onderzoekt, want daar kun je echt nagaan of jouw bijdrage goed terechtkomt.

Is er een actueel meerjarenonderhoudsplan?

Het meerjarenonderhoudsplan van een VvE hoort een aantal dingen te bevatten. In een MJOP staat:

• Welk onderhoud er nodig is
• Wanneer het onderhoud plaatsvindt
• Wat de geschatte kosten van het onderhoud zijn
• Hoeveel de VvE jaarlijks reserveert of dient te reserveren voor onderhoud

Vraag vooral naar de details voordat je een appartement koopt. Vraag naar:

• Of het plan recent is opgesteld of bijgewerkt
• Of de werkzaamheden daadwerkelijk volgens schema worden uitgevoerd
• Of de VvE rekening houdt met prijsstijgingen en inflatie
• Of er rekening wordt gehouden met verduurzaamheid
• Of het reservefonds aansluit op de verwachte uitgaven

Het lijken misschien dingen die vanzelfsprekend zijn, maar het voorkomt dat je van een koude kermis thuiskomt. Wees scherp op het meerjarenonderhoudsplan en wees voorbereid op de VvE-bijdrage.

Check de jaarrekening en begroting

De begroting laat zien wat de VvE verwacht om het komende jaar uit te geven aan onder andere onderhoud. De jaarrekening laat de belangrijkste dingen zien en daar kun je nagaan of je de juiste keuze hebt gemaakt.

Bekijk voor het kopen van een appartement of de VvE:

• Structurele tekorten heeft
• Er afwijkingen zijn tussen de begroting en werkelijke kosten
• Openstaande schulden of achterstallige betalingen
• Eventuele leningen die de VvE heeft afgesloten

Als je hier een negatief patroon in ziet, kun je jezelf afvragen of je dat appartement wel moet kopen. Het is belangrijk als je een appartement koopt, dat de VvE van dat complex gezond is.

Controleer de notulen van de VvE vergaderingen

Tijdens de vergaderingen van de VvE worden de belangrijkste dingen besproken. Je kunt in de notulen dingen tegenkomen die je niet in de begroting terugziet. Een bewoner die zijn bijdrage niet betaalt, terugkerende problemen of gebreken, achterstallig onderhoud en conflicten tussen bewoners zijn enkele voorbeelden die terugkomen in de notulen van een algemene vergadering.

Het kan zijn dat er een belangrijke uitgave besproken is, maar dat deze niet in de begroting staat. Dat is een signaal waarbij je je kunt afvragen of je dit appartement wil kopen.

Lees de splitsingsakte en het reglement goed door

Eerder benoemde we de splitsingsakte. Hierin staat welke ruimtes voor gemeenschappelijk zijn en welke ruimtes voor privégebruik zijn. Denk aan berging, parkeerplaats en balkon. Ook staat erin hoe de stemmen binnen de VvE verdeeld zijn en welke regels er gelden voor bijvoorbeeld verbouwen of verhuren.

Wil je niet voor verrassingen komen te staan? Lees de splitsingsakte en het reglement goed door.

De waarschuwingssignalen

 

Er zijn een aantal signalen waaraan je kunt merken dat de VvE niet op het goede spoor zit. De VvE is een belangrijke schakel voordat je een appartement gaat kopen. Daarom is het cruciaal om te controleren of jouw appartementencomplex voldoet.

De waarschuwingssignalen van een slechte VvE zijn:

• Er is geen actieve VvE of er worden geen vergaderingen gehouden
• De begroting, jaarrekening en meerjarenonderhoudsplan ontbreekt
• Het reservefonds is zo goed als leeg
• Er zijn veel betalingsachterstanden
• De VvE bijdrage is verdacht laag
• Er lopen conflicten/procedures
• Documenten zijn onvolledig of kloppen niet

Als een of meerdere van deze dingen van toepassing is op de VvE waarbij jij je appartement gaat kopen, kun je jezelf afvragen of dit wel het appartement voor jou is. 

 Laat niet alleen het appartement controleren

Een appartement kan aantrekkelijk geprijsd en goed onderhouden zijn, terwijl er binnen de VvE financiële of technische risico’s spelen. Bekijk daarom niet alleen de woning, maar ook het gebouw, de reserveringen en de gemaakte afspraken.

Overweeg je een appartement in Utrecht of Amstelveen te kopen? Ludenhoff helpt je de woning en bijbehorende VvE-documenten te beoordelen voordat je een definitief bod uitbrengt.