Overbruggingshypotheek: hoe werkt het als je eerst een nieuw huis koopt?

Wat is een overbruggingshypotheek?

Een overbruggingshypotheek is een tijdelijke lening waarmee je een deel van de verwachte overwaarde van je huidige woning alvast kunt gebruiken voor de aankoop van je nieuwe huis.

Overwaarde ontstaat wanneer de waarde van je woning hoger is dan de hypotheekschuld die nog openstaat. Verkoop je de woning, dan komt deze overwaarde in principe vrij nadat de hypotheek en eventuele verkoopkosten zijn betaald.

Maar koop je eerst een nieuwe woning? Dan heb je dat geld nog niet beschikbaar. Met een overbruggingshypotheek overbrug je de periode tussen de aankoop van je nieuwe huis en de verkoop en overdracht van je huidige woning.

Hoe werkt een overbruggingshypotheek?

Stel dat je huidige woning naar verwachting €500.000 oplevert en er nog €300.000 hypotheek openstaat. Dan heb je op papier ongeveer €200.000 overwaarde, voordat rekening wordt gehouden met eventuele kosten.

Zolang je huis niet is verkocht en overgedragen, staat dat bedrag alleen nog niet op je rekening.

Een geldverstrekker kan je daarom toestaan om een deel van die verwachte overwaarde tijdelijk te lenen. Dat bedrag kun je vervolgens gebruiken voor de aankoop van je nieuwe woning.

Zodra je oude woning wordt verkocht en bij de notaris wordt overgedragen, wordt de overbruggingshypotheek met de verkoopopbrengst afgelost.

Hoeveel overwaarde kun je alvast gebruiken?

Dat hangt af van je situatie en van de voorwaarden van de geldverstrekker. Daarbij maakt het onder andere verschil of je huidige woning al definitief is verkocht.

Is de verkoopprijs al bekend en zijn eventuele ontbindende voorwaarden verstreken? Dan is er meer zekerheid over de overwaarde die daadwerkelijk vrijkomt.

Staat je woning nog te koop of moet de verkoop zelfs nog beginnen? Dan is die zekerheid er niet. Een geldverstrekker zal daarom meestal voorzichtiger rekenen met de verwachte verkoopwaarde.

De volledige overwaarde op papier is dus niet automatisch hetzelfde als het bedrag dat je kunt overbruggen.

Wat gebeurt er als je huidige woning minder oplevert?

Dit is een belangrijk risico om vooraf mee te nemen.

De hoogte van een overbruggingshypotheek is gebaseerd op de verwachte waarde of verkoopopbrengst van je huidige woning. Blijkt uiteindelijk dat de woning minder oplevert dan verwacht? Dan kan ook de daadwerkelijke overwaarde lager uitvallen.

Heb je bijvoorbeeld gerekend op €200.000 overwaarde, maar blijft na de verkoop uiteindelijk €175.000 over, dan ontstaat er een verschil van €25.000. Dat bedrag moet op een andere manier worden opgevangen.

Juist daarom is een realistische inschatting van de verkoopwaarde belangrijk. Reken jezelf niet rijk op basis van alleen een vraagprijs of een optimistisch scenario.

Krijg je tijdelijk te maken met dubbele woonlasten?

Wanneer je eerst een nieuwe woning koopt en je oude woning nog niet is overgedragen, kunnen verschillende woonlasten tijdelijk naast elkaar bestaan.

Je betaalt bijvoorbeeld nog de hypotheeklasten van je huidige woning, terwijl ook de lasten voor je nieuwe hypotheek beginnen. Daar komt de rente over de overbruggingshypotheek bij.

Een geldverstrekker kijkt daarom niet alleen naar hoeveel overwaarde je verwacht, maar ook naar de vraag of je de tijdelijk hogere lasten kunt dragen.

Hoe lang deze situatie duurt, hangt af van het moment waarop je oude woning wordt verkocht en overgedragen. Een snelle verkoop kan de periode kort houden, maar het is verstandig om ook rekening te houden met een minder gunstig scenario.

Wat kost een overbruggingshypotheek?

Over het bedrag dat je tijdelijk leent, betaal je rente. Daarnaast kunnen er kosten komen kijken bij het regelen van de financiering, bijvoorbeeld voor advies, taxatie of de notaris.

Hoe hoog deze kosten zijn, verschilt per situatie en geldverstrekker.

Het is daarom verstandig om niet alleen te kijken naar het bedrag dat je kunt overbruggen, maar naar het totale financiële plaatje. Hoe hoog worden je maandlasten als beide woningen tijdelijk naast elkaar lopen? Hoeveel financiële ruimte houd je over? En wat gebeurt er wanneer de verkoop langer duurt dan verwacht?

Zo voorkom je dat een oplossing voor de aankoop van je nieuwe woning tegelijkertijd voor financiële druk zorgt.

Heb je altijd een overbruggingshypotheek nodig als je eerst koopt?

Nee. Heb je voldoende eigen geld beschikbaar om het verschil tijdelijk zelf op te vangen? Dan is een overbruggingshypotheek mogelijk niet nodig.

Ook wanneer je huidige woning al is verkocht en de overdracht van beide woningen goed op elkaar aansluit, kan de situatie anders zijn.

Een overbruggingshypotheek is vooral interessant wanneer een belangrijk deel van je vermogen in je huidige woning zit en je dat geld nodig hebt om je volgende woning te kunnen financieren.

Daarom is het verstandig om voorafgaand dat je een bod uitbrengt al te laten berekenen hoe je nieuwe financiering eruit kan zien. Zo weet je welk deel van de verwachte overwaarde beschikbaar kan zijn en welk aankoopbedrag daarbij past.

Wat als je woning nog niet is verkocht?

Je kunt in sommige situaties een overbruggingshypotheek krijgen terwijl je huidige woning nog niet definitief is verkocht. Geldverstrekkers houden dan wel rekening met de onzekerheid rondom de uiteindelijke verkoopprijs. Dat maakt ook de verkoopstrategie van je huidige woning belangrijk.

Een hoge verwachte verkoopwaarde kan op papier aantrekkelijk zijn, maar voor je financiering is vooral van belang wat een realistische opbrengst is. Hetzelfde geldt voor de verwachte verkooptijd. Hoe langer je twee woningen bezit, hoe langer je rekening moet houden met hogere maandlasten.

Eerst laten onderzoeken wat je huidige woning waarschijnlijk oplevert, kan daarom helpen voordat je serieus op zoek gaat naar een volgende woning.

Waar moet je op letten voordat je een nieuwe woning koopt?

Wil je de overwaarde van je huidige woning gebruiken terwijl deze nog niet is verkocht? Breng dan vooraf je volledige financiële situatie in kaart.

Let onder andere op:

• De huidige waarde en verwachte verkoopopbrengst van je woning
• De hypotheekschuld die nog openstaat
• Het bedrag aan overwaarde dat je daadwerkelijk kunt overbruggen
• De maandlasten van je huidige en nieuwe woning
• De rente en overige kosten van de overbruggingshypotheek
• De financiële ruimte als de verkoop langer duurt
• Het risico dat je woning minder oplevert dan verwacht

Kijk daarbij niet alleen naar wat maximaal mogelijk is. Het is minstens zo belangrijk dat de maandlasten ook prettig blijven wanneer de verkoop niet precies verloopt zoals je vooraf verwacht.

Weet wat je kunt besteden voordat je gaat bieden

Een overbruggingshypotheek kan ervoor zorgen dat je niet hoeft te wachten met kopen totdat je huidige woning is verkocht. Dat geeft meer vrijheid in je zoektocht naar een nieuw huis, zeker wanneer een geschikte woning onverwacht voorbijkomt.

Tegelijkertijd krijg je tijdelijk met meer financiële verplichtingen en onzekerheden te maken. Laat daarom vooraf berekenen hoeveel overwaarde je waarschijnlijk kunt gebruiken, welke lasten daarbij horen en wat er gebeurt als de verkoop anders verloopt dan verwacht.

Bij Ludenhoff kijken we niet alleen naar de aankoop en verkoop van je woning, maar ook naar de financiering die daarbij past. Zo weet je voordat je gaat bieden wat financieel haalbaar is en kun je een volgende stap zetten die past bij jouw situatie.