Ouderdomsclausule bij een huis kopen: waar moet je op letten?

Wat is een ouderdomsclausule?

Een ouderdomsclausule is een aanvullende bepaling in de koopovereenkomst van een oudere woning. Hiermee wordt benadrukt dat je geen nieuwbouwwoning koopt en dat je daarom rekening moet houden met een andere bouwkwaliteit en mogelijke gebreken die samenhangen met de leeftijd van het huis.

De clausule beperkt daarbij de aansprakelijkheid van de verkoper. Ontdek je na de aankoop bijvoorbeeld een gebrek dat verband houdt met de ouderdom van de woning? Dan kan het zijn dat de kosten voor jouw rekening komen.

Hoe ver die beperking precies gaat, hangt af van de formulering van de ouderdomsclausule in jouw koopovereenkomst.

Waarom wordt een ouderdomsclausule opgenomen?

Van een woning die tientallen jaren oud is, kun je niet dezelfde technische staat verwachten als van een nieuwbouwwoning. Bouwmethoden, materialen en eisen waren vroeger anders dan nu. Ook hebben onderdelen van een woning simpelweg een beperkte levensduur.

Denk bijvoorbeeld aan oude leidingen, elektra, riolering, houten vloeren of het dak. Bij oudere woningen is de kans groter dat onderdelen aan vervanging toe zijn of niet meer voldoen aan de normen die we tegenwoordig gewend zijn.

Met een ouderdomsclausule wil een verkoper duidelijk maken dat je als koper rekening moet houden met deze risico’s.

Bij welke woningen kom je een ouderdomsclausule tegen?

Er bestaat geen vaste leeftijd waarbij een ouderdomsclausule verplicht wordt. In de praktijk zie je de clausule vooral terug bij oudere woningen.

Dat betekent overigens niet dat iedere woning uit een bepaald bouwjaar automatisch dezelfde risico’s heeft. Een huis uit 1930 dat uitgebreid is gerenoveerd, kan technisch in een betere staat verkeren dan een veel jongere woning waar jarenlang weinig aan gedaan is.

Kijk daarom niet alleen naar het bouwjaar, maar vooral naar de staat van de woning. Denk hierbij aan uitgevoerd onderhoud en eventuele verbouwingen.

Welke gebreken kunnen onder een ouderdomsclausule vallen?

Dat is niet altijd makkelijk te zeggen. De precieze tekst in de koopovereenkomst is hierbij belangrijk.

Een ouderdomsclausule kan bijvoorbeeld gevolgen hebben bij problemen met oude leidingen, riolering, dakconstructies, vloeren of andere onderdelen waarvan de kwaliteit door de leeftijd van de woning is beïnvloed.

Sommige ouderdomsclausules zijn vrij specifiek geformuleerd. Andere zijn breder en kunnen de aansprakelijkheid van de verkoper verder beperken. Ga er daarom niet automatisch vanuit dat alleen kleine ouderdomsgebreken onder de clausule vallen.

Juist wanneer een gebrek ervoor zorgt dat je de woning niet normaal kunt gebruiken, kan de exacte formulering van de koopovereenkomst veel verschil maken.

Is de verkoper door een ouderdomsclausule nergens meer voor aansprakelijk?

Nee, zo eenvoudig ligt het niet.

Een ouderdomsclausule beperkt de aansprakelijkheid van de verkoper, maar betekent niet automatisch dat iedere verantwoordelijkheid verdwijnt. Een verkoper heeft ook een mededelingsplicht. Bekende informatie en gebreken die voor jou als koper belangrijk kunnen zijn, moeten in principe met jou worden gedeeld.

Tegelijkertijd heb je zelf als koper een onderzoeksplicht. Zeker wanneer duidelijk is dat je een oudere woning koopt of wanneer tijdens een bezichtiging mogelijke problemen zichtbaar zijn, wordt van je verwacht dat je daar voldoende onderzoek naar doet.

Ontstaat er achteraf discussie over een gebrek, dan spelen daarom meerdere zaken mee: wat wist de verkoper, wat had jij als koper kunnen weten, welk onderzoek is uitgevoerd en wat staat er precies in de koopovereenkomst?

Is een bouwkundige keuring verstandig?

Bij een oudere woning met een ouderdomsclausule is een bouwkundige keuring vaak verstandig. Hiermee krijg je voorafgaand aan de aankoop meer inzicht in de technische staat van de woning en eventuele onderhoudskosten die je kunt verwachten.

Tijdens zo’n keuring wordt onder andere gekeken naar zichtbare gebreken aan de constructie, gevels, kozijnen, vloeren, het dak en andere belangrijke onderdelen van de woning.

Een bouwkundige keuring geeft geen garantie dat ieder verborgen probleem wordt gevonden. Wel helpt de keuring om risico’s beter in te schatten en te bepalen of aanvullend onderzoek nodig is.

Komt er bijvoorbeeld twijfel naar voren over de fundering, riolering of een andere constructie? Dan kun je besluiten om hier specialistisch onderzoek naar te laten uitvoeren voordat je de woning definitief koopt.

Kun je onderhandelen over een ouderdomsclausule?

Een ouderdomsclausule is onderdeel van de afspraken tussen koper en verkoper. Je hoeft de inhoud daarom niet zomaar te accepteren.

Vind je de clausule erg ruim geformuleerd of zijn er risico’s waar je meer duidelijkheid over wilt? Dan kun je dit voorafgaand aan het tekenen van de koopovereenkomst bespreken. Soms kan de formulering worden aangepast of kunnen aanvullende afspraken worden gemaakt.

Of een verkoper daarmee akkoord gaat, hangt natuurlijk af van de situatie en de onderhandelingen rondom de woning.

Het belangrijkste is dat je voor de ondertekening weet waarmee je akkoord gaat. Achteraf ontdekken dat een clausule verder gaat dan je had verwacht, kan vervelende financiële gevolgen hebben.

Waar moet je op letten voordat je tekent?

Staat er een ouderdomsclausule in de koopovereenkomst? Controleer dan niet alleen dat de clausule aanwezig is, maar vooral wat er precies staat.

Let daarbij onder andere op:

• Welke gebreken volgens de clausule voor rekening van de koper komen
• Of de clausule alleen naar ouderdom verwijst of breder is geformuleerd
• Welke informatie de verkoper over onderhoud en gebreken heeft verstrekt
• Of er eerder bouwkundige onderzoeken zijn uitgevoerd
• Welke delen van de woning zijn gerenoveerd of vervangen
• Of een bouwkundige keuring of aanvullend onderzoek verstandig is

Ook is het goed om de uitkomsten van de vragenlijst, bezichtiging en eventuele bouwkundige keuring naast de koopovereenkomst te leggen. Zo ontstaat een completer beeld van het risico dat je daadwerkelijk overneemt.

Weet welk risico je overneemt

Een ouderdomsclausule hoeft geen reden te zijn om een oudere woning niet te kopen. Veel oudere woningen hebben karakter, liggen op aantrekkelijke locaties en kunnen technisch nog jarenlang goed functioneren.

Wel is het belangrijk dat je weet wat je koopt. De clausule verschuift namelijk een deel van het risico richting jou als koper. Kijk daarom verder dan alleen het bouwjaar en laat de woning en koopovereenkomst goed beoordelen voordat je tekent.

Bij Ludenhoff Makelaars begeleiden we je tijdens het volledige aankoopproces. We bekijken niet alleen de woning en de waarde, maar nemen ook de koopovereenkomst en bijzondere clausules met je door. Zo weet je vooraf welke afspraken je maakt en kom je na de sleuteloverdracht niet voor onverwachte verrassingen te staan.