Verborgen gebreken na het kopen van een huis: wat kun je doen?

Wat zijn verborgen gebreken?

Een verborgen gebrek is een probleem aan de woning dat bij de aankoop niet zichtbaar of bekend was. Denk bijvoorbeeld aan een lekkage achter een muur, een rotte dakconstructie of ernstige problemen met leidingen.

Niet ieder probleem dat je na de overdracht ontdekt, is automatisch een verborgen gebrek waarvoor de verkoper verantwoordelijk is. Bij een bestaande woning mag je er namelijk niet vanuit gaan dat alles in perfecte staat is. De leeftijd, onderhoudsstaat en afspraken in het koopcontract spelen allemaal mee.

Wie is verantwoordelijk voor verborgen gebreken?

Bij het kopen van een bestaande woning koop je deze meestal in de staat waarin deze zich bevindt. In veel koopcontracten staat dat je als koper zichtbare en onzichtbare gebreken accepteert.

Daar zit wel een belangrijke uitzondering op. De woning moet in principe geschikt zijn voor normaal gebruik, tenzij daar in het koopcontract andere afspraken over zijn gemaakt. Ontdek je bijvoorbeeld een ernstig gebrek waardoor je de woning niet normaal kunt gebruiken en was dit probleem al aanwezig bij de overdracht? Dan kan de verkoper onder bepaalde omstandigheden aansprakelijk zijn.

Het koopcontract is daarom een belangrijke plek om te beginnen als je na de aankoop een gebrek ontdekt.

De verkoper heeft een mededelingsplicht

De verkoper moet bekende gebreken die voor jou als koper belangrijk zijn melden. Weet de verkoper bijvoorbeeld dat het dak regelmatig lekt, maar is dat tijdens de bezichtiging niet zichtbaar? Dan hoort die informatie met jou gedeeld te worden. Dat geldt ook wanneer een probleem aan de buitenkant klein lijkt, terwijl de verkoper weet dat er meer aan de hand is.

Heeft een verkoper bewust belangrijke informatie niet gedeeld? Dan kan dat gevolgen hebben voor de aansprakelijkheid. Het wordt natuurlijk wel belangrijk om te kunnen aantonen dat de verkoper van het probleem wist.

Als koper heb je ook een onderzoeksplicht

Je kunt niet alles bij de verkoper neerleggen. Als koper wordt ook van je verwacht dat je onderzoek doet naar de staat van de woning.

Zie je tijdens een bezichtiging bijvoorbeeld vochtplekken, grote scheuren of andere signalen? Dan is het slim om daar vragen over te stellen of aanvullend onderzoek te laten uitvoeren. Een bouwkundige keuring kan helpen om mogelijke problemen vooraf beter in beeld te krijgen.

Je onderzoeksplicht betekent niet dat je ieder verborgen probleem zelf had moeten ontdekken. Het gaat er vooral om dat je voldoende onderzoek doet wanneer daar aanleiding voor is.

Wat moet je doen als je een verborgen gebrek ontdekt?

Ontdek je na de overdracht een gebrek? Ga dan niet direct zelf alles slopen of herstellen. Het kan belangrijk zijn om eerst vast te leggen wat er precies aan de hand is.

Je kunt de volgende stappen nemen:

• Maak foto's en video's van het gebrek
• Bewaar offertes, rapporten en andere documenten
• Kijk wat er in het koopcontract staat
• Controleer de vragenlijst en informatie van de verkoper
• Laat indien nodig een deskundige het probleem beoordelen
• Meld het gebrek zo snel mogelijk bij de verkoper
• Geef de verkoper de mogelijkheid om het gebrek te bekijken

Door het probleem goed vast te leggen, voorkom je dat later onduidelijkheid ontstaat over de oorzaak of omvang van het probleem.

Kan de verkoper de herstelkosten betalen?

Dat hangt af van de situatie. Alleen omdat je na de koop een probleem ontdekt, betekent dit niet automatisch dat de verkoper alle kosten moet betalen. Er wordt onder andere gekeken naar de ernst van het gebrek, wanneer het probleem is ontstaan, of de verkoper ervan wist en welke afspraken in het koopcontract staan.

Stel dat je na de verhuizing ontdekt dat de volledige dakconstructie ernstig is aangetast en de woning daardoor niet normaal gebruikt kan worden. Dat is een andere situatie dan een versleten onderdeel dat je bij een oudere woning had kunnen verwachten.

Laat daarom eerst goed beoordelen wat er precies aan de hand is voordat je conclusies trekt over de kosten.

Let op clausules in het koopcontract

In een koopcontract kunnen extra clausules staan die invloed hebben op je positie als koper. Denk bijvoorbeeld aan:

• Een ouderdomsclausule
• Een niet-zelfbewoningsclausule
• Een asbestclausule

Met een ouderdomsclausule wordt bijvoorbeeld benadrukt dat je bij een oudere woning rekening moet houden met gebreken die bij de leeftijd van het huis passen. Een niet-zelfbewoningsclausule wordt vaak gebruikt wanneer de verkoper zelf niet in de woning heeft gewoond en daardoor minder over de staat van het huis kan weten.

Hoeveel invloed zo'n clausule heeft, hangt af van de precieze formulering. Lees het koopcontract daarom goed voordat je tekent.

Kom je er samen niet uit?

Meld een gebrek eerst bij de verkoper en probeer samen tot een oplossing te komen. Misschien kan aanvullend onderzoek duidelijk maken waar het probleem vandaan komt of kunnen afspraken worden gemaakt over de herstelkosten.

Lukt dat niet en denk je dat de verkoper verantwoordelijk is? Dan kan juridisch advies verstandig zijn. Wacht daar niet onnodig lang mee. Zeker bij grotere herstelkosten wil je weten waar je staat voordat werkzaamheden worden uitgevoerd of verdere stappen worden gezet.

Voorkom verrassingen voor de aankoop

Niet ieder verborgen gebrek kun je voorkomen. Je kunt het risico wel kleiner maken door vóór de aankoop goed te kijken naar de staat van de woning, vragen te stellen en documenten te controleren.

Zie je signalen waar je twijfels bij hebt? Laat dan aanvullend onderzoek uitvoeren voordat je definitief koopt. Een paar extra vragen vooraf zijn een stuk prettiger dan onverwachte herstelkosten nadat je de sleutel hebt gekregen.

Weet wat je koopt

Een gebrek na de aankoop hoeft niet meteen te betekenen dat je met een groot probleem zit. Het is wel belangrijk om snel uit te zoeken wat er aan de hand is, welke afspraken zijn gemaakt en wie mogelijk verantwoordelijk is.

Overweeg je een woning in Utrecht of Amstelveen te kopen? Ludenhoff kijkt met je mee naar de staat van de woning, belangrijke documenten en mogelijke risico's voordat je een definitief bod uitbrengt.